برترین مشاور املاک ایران

مصاحبه با مهندس جواد سلیمانی راد ( عضو
اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور ) و

مهندس محمد حسین زاده ( عضو اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور)

املاک تان را به ما بسپارید

( برترین مشاور املاک ایران )

«فایل مشاور املاک، دارایی مشاور املاک است. مشاور املاکی که فایل مناسب ندارد، در واقع هیچ چیز ندارد». بنابراین اگر می‌خواهید درآمد بالا داشته باشید، حتما باید فایل یابی املاک را به خوبی بلد باشید. به همین دلیل آموزش فایل یابی املاک برای کلیه مشاورین املاک بسیار ضروری است.

در این مقاله توضیح می‌دهیم منظور از فایل یابی املاک چیست؟ چرا که بسیار از مشاورین املاک تصوری غلط از روش بدست آوردن فایل دارند. همینطور در خصوص اهمیت فایل یابی توضیح می‌دهیم تا به خوبی متوجه شوید چرا باید این کار را به صورت پیوسته انجام دهید. در ادامه شما را با تکنیک های فایل یابی املاک آشنا کرده و در نهایت درباره نرم افزارهای فایل یابی املاک صحبت می‌کنیم.

فایل یابی املاک چیست؟
فایل یابی املاک چیست؟ فکر می‌کنید اگر در دفتر املاک بنشینید و مردم به شما مراجعه کرده و فایل به شما بسپرند، فایل یابی کرده‌اید؟ تصور می‌کنید اگر دوستان و آشنایان فایل به شما بسپرند فایل یابی انجام داده‌اید؟ هر چند بدست آوردن فایل از این راه‌ها هم ارزشمند است. اما منظور ما از تکنیک‌ها و آموزش فایل یابی املاک، این روش‌ها نیست.

هر چند اگر شما یک مشاور املاک باهوش و حواس‌جمع باشید، شاید حتی در تاکسی یا هنگام خرید از یک فروشگاه هم بتوانید خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کرده و حتی یک فایل خوب شکار کنید، اما منظور ما از آموزش فایل یابی املاک، آموزش روش‌هایی هدفمند است که با اجرای پیوسته آن‌ها بتوانید از پر بودن جیب خود از فایل‌های مناسب اطمینان حاصل کنید.

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه بکنید این است که وقتی ما از فایل یابی املاک حرف می‌زنیم، از فرآیندی صحبت می‌کنیم که باید در انتهای آن به فایل‌هایی رسیده باشید که به معنای واقعی کلمه خوب و قابل فروش باشند. چرا که اگر صدها فایل داشته باشید که به دلایل مختلفی مثل به قیمت نبودن، قابل فروش نباشند، هیچ ارزشی برای شما ندارند.

قسمت بعدی از این نوشته را حتما مطالعه کنید تا متوجه شوید برای کار املاک، فایل یابی از نان شب هم واجب‌تر است.

اهمیت فایل یابی املاک چقدر است؟
فایل یابی املاک همیشه مهم است. اما اهمیت آن در دوران رکود بازار مسکن افزایش می‌یابد. چرا که در دوره رونق هم فروشنده زیاد است و هم مشتری. شاید در دوره رونق بازار مسکن (که البته بسیار کوتاه‌تر از دوره رکود است)، چندان اهمیت فایل یابی را احساس نکنید. اما اگر به آموزش فایل یابی املاک بی‌توجه باشید، در دوره رکود بازار املاک، بدترین روزهای کاری خود را تجربه می‌کنید.

امیدواریم هرگز در دوره رکود بازار مسکن با مشکل فایل مواجه نشوید (متاسفانه اغلب مشاورین املاک با این مشکل روبرو می‌شوند). اما اگر با این مشکل روبرو شوید، احتمالا روزهای پر از ناامیدی و بی‌پولی را تجربه می‌کنید. روزهایی که احتمالا احساس گیر افتادن در بن‌بست را به شما منتقل می‌کند. دوره رکود بازار مسکن، برای اغلب مشاورین املاک یک کابوس است.

اگر با ویژگی‌های دوران رکود و شرایط رکود تورمی آشنایی ندارید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله: «رکود تورمی مسکن چیست و تا کی ادامه دارد؟» را مطالعه کنید تا بهتر با این دوره از بازار املاک آشنا شوید.

در آموزش فایل یابی املاک، ما به شما روش‌هایی را می‌آموزیم که بتوانید فایل‌هایی پیدا کنید که حتی در دوران رکود بازار مسکن به راحتی قابل معامله باشند. از آن‌جایی که در دوره رکود بازار مسکن، به علت بالا بودن قیمت مسکن، تعداد مشتریانی که توان خرید دارند کم می‌شود، عرضه و تقاضا به نفع خریدار تغییر می‌کند.

یعنی در دوران رکود بازار مسکن، تعداد فایل بیش‌تر از نیاز مشتری است. بنابراین مشتری فرصت کافی برای گشتن و انتخاب فایلی که مورد پسند باشد را دارد. در نتیجه در دوران رکود، شما نمی‌توانید هر فایلی را بفروشید. فایلی که فروش آن در دوران رکود آسان است، باید ۸ ویژگی داشته باشد. در ادامه به این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم.

۸ ویژگی یک فایل خوب برای فروش در دوره رکود املاک
فایل خوب برای مشاور املاک چه ویژگی‌هایی دارد؟
فایل مشاور املاک در دوران رکود باید روی آن کار کند، ۸ ویژگی دارد.

ویژگی‌های یک فایل مناسب که حتی در دوره رکود مشتری خود را دارد عبارت است از:

داشتن دسترسی مناسب
خوش نقشه بودن
داشتن مشاعات خوب
داشتن نورگیر مناسب
داشتن امکانات خوب
داشتن پارکینگ
به قیمت بودن
شخصی بودن فایل برای مشاور املاک
در ادامه هر یک از این موارد را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.

۱- منظور از دسترسی مناسب چیست؟
منظور از دسترسی مناسب مجموع چند عامل مختلف است. عواملی از جمله: عریض بودن کوچه، نزدیک بودن به معابر و گذرگاه‌ها، دسترسی راحت به مراکز خرید و موارد اینچنینی.

۲- اهمیت نقشه ملک
خوب بودن نقشه ملک به طور مستقیم روی فروش آن اثر دارد. اگر ملک شما اصطلاحا اتوبوسی باشد، سرویس بهداشتی در جای مناسبی نباشد و مواردی این چنینی، قطعا در دوران رکود برای فروش آن با مشکل روبرو می‌شوید.

۳- تاثیر مشاعات مناسب
مشاعات کثیف، راه‌پله باریک، آسیب دیده بودن مشاعات یا رها کردن وسایل مختلف در پیلوت و راه‌پله یا حتی مناسب نبودن نمای ساختمان، می‌تواند مشتری را حتی از دیدن داخل واحد منصرف کند. فکر می‌کنید چنین واحدی را می‌توانید در دوران رکود بفروشید؟ قطعا فروش این ملک کار سختی خواهد بود.

۴- اهمیت نورگیر مناسب
نورگیر عاملی است که حتی اگر مشتری به طور مستقیم به آن توجه نکند، می‌تواند روی تصمیم او برای خرید ملک بسیار موثر باشد. بنابراین حتی اگر خانه نورگیر مناسبی داشته باشد اما شما زمانی خریدار را برای بازدید ببرید که هوا تاریک است، یک فرصت را از دست داده‌اید. چرا که خریدار متوجه مزیت این ملک نمی‌شود.

۵- امکانات مناسب ملک
کابینت، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور، جنس کف و حتی در خانه‌های لاکچری‌تر داشتن امکاناتی مثل روف گاردن عواملی هستند که روی خرید تاثیر گذارند. قطعا فروش یک واحد در طبقه ۴ یک آپارتمان ۴ طبقه بدون آسانسور در دوران رکود کار سختی است.

۶- حساسیت پارکینگ در فروش ملک
داشتن پارکینگ برای اکثر خریداران بسیار مهم است. چرا که بسیاری از خانواده‌ها حداقل یک ماشین دارند. بنابراین پارکینگ معادل تضمین امنیت دارایی فرد است. حتی مسقف بودن یا نبودن، مشاعی بودن یا شخصی بودن پارکینگ می‌تواند تصمیم خریدار را کاملا تغییر دهد. بسیاری از افراد از یک ملک عالی که فقط پارکینگ ندارد به راحتی صرف نظر می‌کنند. فراموش نکنید که برای کسب اطلاعات درباره پارکینگ، فقط و فقط به سند ملک اعتماد کنید، نه حرف‌های فروشنده.

۷- چرا فایل مشاور املاک باید شخصی باشد؟
منظور از شخصی بودن فایل این است که آن فایل فقط در اختیار شما باشد و چندین مشاور املاک همزمان روی آن کار نکنند. اگر باید سعی کنید خود را به خوبی به فروشنده معرفی کنید. باید تلاش کنید شما و آژانس املاک شما در ذهن فروشنده بسیار معتبر و کاربلد جلوه کند تا از این طریق بتوانید فروشنده را متقاعد کنید که ملک را فقط به شما بسپارد.

۸- اهمیت به قیمت بودن ملک
در معامله هر نوع ملکی، حتی املاک لاکچری، قیمت یک عامل اساسی و تعیین کننده است. همانطور که گفتیم که در دوره رکود، خریدار فرصت کافی برای رصد کردن بازار را در اختیار دارد. بنابراین اصلا بعید ندانید که اطلاعات قیمتی خریدار حتی از شما هم بیش‌تر باشد. بنابراین شک نکنید اگر ملک شما به قیمت نباشد، برای فروش آن با چالش روبرو می‌شوید.

یک مشاور املاک حرفه‌ای که برای وقت خود ارزش قائل است و دنبال افزایش درآمد خود است، خصوصا در دوره رکود، فقط و فقط روی ملک‌هایی کار می‌کند و برای فایل‌هایی وقت و انرژی خود را هزینه می‌کند که ۸ ویژگی بالا را داشته باشد.

بنابراین وظیفه شما است که پس از فایل یابی، آن‌ها را غربال کنید تا به فایل‌های مناسب برسید. در ادامه هم تکنیک های فایل یابی را توضیح می‌دهیم، هم تکنیک های به قیمت رساندن ملک و شخصی کردن فایل ملک را برای شما تشریح می‌کنیم.